L’agevolazione fiscale “prima casa” è un vantaggio offerto dallo Stato italiano per aiutare gli individui ad acquistare la loro prima residenza in Italia. Si può beneficiare di una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2% per l’acquisto di una abitazione principale: un risparmio significativo anche per gli italiani residenti all’estero che desiderano acquistare una casa in Italia.
Nel 2023, il Decreto Legge n. 69/2023 ha introdotto modifiche importanti circa il beneficio fiscale “prima casa”, in particolare per gli italiani residenti all’estero. Prima di questa modifica, i cittadini italiani all’estero potevano acquistare un immobile senza dover stabilire la residenza nel comune dove si trova la proprietà. Tuttavia, questa regola è stata trovata in contrasto con i trattati dell’Unione Europea poiché privilegiava i cittadini italiani rispetto ad altri cittadini UE.
Ora, per qualificarsi, è necessario aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni prima di trasferirsi all’estero. Inoltre, la proprietà deve essere situata nel comune di nascita o in quello dove l’individuo ha precedentemente vissuto o lavorato.
Un caso pratico: la risposta dell’Agenzia delle Entrate
Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 28/2025) illustra tali modifiche. Nel caso in questione un individuo che aveva vissuto in Italia fino al 2013, lavorando in diversi comuni, e poi si era trasferito all’estero per lavoro ha chiesto se poteva beneficiare del vantaggio fiscale per acquistare una proprietà in uno dei comuni dove aveva precedentemente risieduto. L’Agenzia ha confermato che si può beneficiare dell’agevolazione poiché l’abitazione si trova in un comune dove si era vissuto, anche se non era l’ultimo prima del trasferimento all’estero.
Questo chiarisce che il beneficio non è limitato all’ultimo comune di residenza ma include qualsiasi comune dove l’individuo abbia vissuto o lavorato, purché si soddisfi il requisito dei cinque anni.
Per richiedere il beneficio fiscale “prima casa” è necessario dichiarare la propria idoneità al momento dell’acquisto. Dovrai fornire documentazione che dimostri la precedente residenza o attività lavorativa in Italia, come: dichiarazioni dei redditi, contratti di lavoro o iscrizione all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero).
È fondamentale assicurarsi che tutte le condizioni siano soddisfatte e che le informazioni fornite siano accurate poiché dichiarazioni false possono portare alla perdita del beneficio e a potenziali sanzioni.
L’agevolazione “prima casa” è una misura fiscale italiana volta a facilitare l’acquisto della prima residenza, riducendo significativamente le tasse di trasferimento. Per gli italiani residenti all’estero questa agevolazione è particolarmente rilevante, soprattutto considerando le sfide legate alla proprietà immobiliare in un Paese diverso da quello di residenza. Il documento “Risposta n. 28/2025” dell’Agenzia delle Entrate fornisce un chiarimento specifico su come questa agevolazione si applichi ad una persona registrata all’AIRE che ha vissuto e lavorato in Italia fino al 2013, poi si è trasferita all’estero per motivi di lavoro.
Dettagli del caso analizzato dall’Agenzia dell’Entrate
Il caso descritto riguarda un individuo nato in Italia nel 1984, residente nel comune Z, poi nel comune Y fino al 2009 e nel comune W fino al 2013, prima di trasferirsi all’estero per lavoro. L’interrogativo era se potesse beneficiare del beneficio fiscale “prima casa” per acquistare una proprietà nel comune Y, alla luce delle disposizioni della Nota II-bis, comma 1, lettera a) dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto Presidenziale n. 131/1986, come modificato dal Decreto Legge n. 69/2023. In particolare, si chiedeva se la frase “prima del trasferimento” si riferisse solo all’ultimo comune di residenza o lavoro (comune W) o includesse anche comuni precedenti, come Y.
L’Agenzia delle Entrate, basandosi sulle modifiche legislative e sulla relazione esplicativa del Decreto Legge n. 69/2023, ha chiarito che il beneficio è legato ad un criterio oggettivo e non più basato sulla cittadinanza. Per qualificarsi, l’individuo deve:
Inoltre, il beneficio non richiede di stabilire la residenza nel comune dove si trova la proprietà o di utilizzarla come residenza principale ma devono essere soddisfatte altre condizioni, come non possedere altre proprietà nello stesso comune.
Le modifiche introdotte dal Decreto Legge n. 69/2023 ed entrate in vigore il 14 giugno 2023 hanno allineato il vantaggio fiscale “prima casa” alle normative UE eliminando privilegi basati sulla cittadinanza. Prima di questa data i cittadini italiani emigrati all’estero registrati con l’AIRE potevano beneficiare dell’agevolazione senza dover soddisfare il requisito dei cinque anni di residenza o lavoro, il che era considerato discriminatorio. Ora il focus è su criteri oggettivi.
Per essere idonei gli italiani residenti all’estero devono soddisfare i seguenti criteri, come confermato dalla risposta dell’Agenzia:
Il processo di applicazione richiede di dichiarare l’idoneità al momento della firma dell’atto di acquisto. È necessario allegare documentazione che provi i requisiti, come:
Importanza della consulenza professionale per il beneficio prima casa
Data la complessità delle leggi fiscali italiane e le recenti modifiche è consigliabile avvalersi della consulenza di un professionista qualificato. Uno studio specializzato come il nostro può aiutarvi a evitare errori nella documentazione che possono portare alla perdita del beneficio oltre che sanzioni. Ad esempio, dichiarazioni non veritiere possono invalidare l’agevolazione. Un consulente esperto può aiutarvi a:
Questo è particolarmente importante per gli italiani residenti all’estero che potrebbero affrontare sfide aggiuntive legate alla giurisdizione fiscale e alla conformità normativa.
Conclusione e raccomandazioni per non perdere l’agevolazione fiscale prima casa
In sintesi, il beneficio fiscale “prima casa” rimane accessibile per gli italiani residenti all’estero ma richiede di soddisfare nuovi criteri introdotti nel 2023 come almeno cinque anni di residenza o lavoro in Italia e l’acquisto in un comune specifico. La risposta dell’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 28/2025) conferma che il beneficio si applica anche a comuni diversi dall’ultimo di residenza, purché soddisfatti determinati requisiti. Un commercialista qualificato può assistervi a districarsi in queste regole complesse e massimizzare i benefici fiscali.
